¿COMO COMPRAR UN TERRENO?,ADVERTENCIAS AL COMPRAR UN TERRENO EN ESTADOS UNIDOS

Hola familias qué bueno que ya están de regreso hoy les voy a enseñar cómo pueden comprar un terreno, les voy a enseñar desde cómo y dónde pueden conseguir el préstamo, cómo pueden buscar el terreno ya que son muy difíciles de encontrar, como encontrar al dueño para que presente su oferta, como revisar todas las características de los terrenos y cuáles son las cosas más importantes que deben saber cuando compran un terreno.

¿PARA QUE NECESITA EL TERRENO?

Lo primero que tiene que saber es ¿para qué quiere el terreno? si lo quiere para su negocio, para construir una casa, para ganadería, o simplemente para ir de día de campo, necesita saber esto.

CONSIGA EL PRÉSTAMO

Lo segundo es conseguir el préstamo, ahora, los préstamos para los terrenos son más difíciles de conseguir, los préstamos FHA no califican, hay muchos préstamos MILITARES que no califican, los USDA no califican, hay muchos préstamos que no puede usar para comprar un terreno. Los bancos grandes o los prestamistas regulares no le van a prestar para un terreno, tiene que ir a un banco local por ejemplo: aquí en Texas hay unos bancos que son el Security Service Credit Union, el Jefferson Bank y el Randolph Brooks, están otros bancos locales que prestan para terreno, lo que le recomiendo es que vaya a un banco local, un banco que solamente hay en su ciudad, porque estos normalmente son los que prestan, para saber si el banco da esos préstamos no tiene que ir, puede agarrar el teléfono y llamar y pregunte si ellos dan préstamos para terrenos y si sí, dígales para que quiere el terreno, porque hay muchas restricciones, hay préstamos que se los dan pero solamente si va a construir su casa, a veces le dan terrenos si va a ser un terreno comercial, o si va a ser un terreno donde va a poner una traila, dependiendo su estrategia y sus propósitos es como le van a dar el préstamo, así que eso lo tiene que ver primero, otra cosa que necesita saber que los enganches para un terreno son más altos que en una casa, el más bajo que he visto ha sido del 10% de enganche o sea que si el terreno cuesta $50,000 dólares, tiene que poner $5,000 dólares de enganche, el más alto que he visto ha sido el 20%, vaya a un banco local, vea un Credit Union local porque ahí es donde he visto que dan muchos de estos préstamos y pregúntele si tienen esos programas para comprar el terreno.

BUSCAR TERRENO

Lo próximo que necesita hacer es buscar el terreno, no está tan fácil y las compañías del Zillow y Realtor.com no le enseñan todo, las compañías de Zillow, Realtor.com o Trulia, todas esas aplicaciones que encuentra en el internet, a lo que se dedican es al tráfico de información, ellos lo atraen a su aplicación para que les de su información y ellos venden esa información por $100, $200 hasta $500 dólares en las áreas más buenas de Estados Unidos, se han dado cuenta que en los terrenos no ganan mucho dinero, porque a los realtors no les interesa vender y comprar terrenos, porque es muy poquita la ganancia, nadie quiere trabajar ese mercado, Realtor.com y Zillow tampoco le interesa y por eso no ponen mucha información en sus aplicaciones, pero puede buscarlas ahí, otra cosa que no está a nuestro favor en estas dos aplicaciones es cuando un terreno llega ahí ya es porque está bien caro y nadie lo quiere comprar, entonces va a encontrar que en esas aplicaciones los terrenos ya están más elevados de precio y va a ser difícil que le den el préstamo, lo veo un poco más complicado, entonces ¿a dónde puede ir para conseguir un terreno? esto es lo que está un poco más complicado, una de las cosas que puede hacer es meterse al internet y ponerle el nombre de su ciudad, terrenos San Antonio, terrenos Nueva York, terrenos los Ángeles y ahí saldrá una lista de compañías que a lo mejor están vendiendo terrenos, ahí cheque los precios, que no lo engañen.

Ahora, hay tres formas de buscar los terrenos, la forma más fácil y más efectiva de agarrar un terreno a buen precio sin competencia y sin tantos problemas es arreglándose directamente con el dueño y se lo digo porque yo he comprado muchos terrenos y cuando yo me arreglo directamente con el dueño, esos han sido los mejores negocios para todos, ¿Por qué? porque no hay la presión de un vendedor, se está dirigiendo directamente con el dueño, puede explicarle para qué lo quiere, hay más conexión entre el dueño y usted, la transacción se hace más suave y más fácil. Ahora, ¿cómo puede encontrar a los dueños de los terrenos? le voy a enseñar tres formas, la forma número uno es gratis de encontrar a los dueños de los terrenos, la forma número dos es la forma barata y la forma número tres es la forma profesional pero más cara de encontrar a los dueños de esos terrenos.

3 FORMAS DE ENCONTRAR LA INFORMACIÓN DE UN TERRENO:

FORMA GRATIS

Vamos a la página de Google, para comenzar va a escoger la propiedad que quiere, solamente le voy a dar un ejemplo buscando una casa, pero lo puede hacer buscando un terreno o lo que usted quiera.

Vamos a suponer que esta es la casa que queremos 1607, agarramos la dirección la seleccionamos y ahora vamos a hacer el análisis de cómo encontrar el dueño de esta casa, la forma gratis de hacer esto es ir otra vez a Google y va a poner el condado donde vive, por ejemplo esta casa está en el condado de Béxar y le vamos a poner Bexar County Property Search y sí usted vive en otros condados por ejemplo en los Ángeles county, en Florida County, el County donde viva, le va a poner ver County Property Search.

Le va a dar enter y le saldrán varias respuestas, le dará clic una por una hasta que encuentre una donde puede poner la dirección y le va a dar resultados, por ejemplo ahí está la página donde puedo yo encontrar la propiedad, pero usted va a seguirle dando clic hasta que encuentre una página similar a ésta, no tiene que estar del mismo color, a lo mejor está distribuida diferentemente. Le va a poner la dirección 1607 Tree Run y esperamos que nos dé resultados, le damos clic a la propiedad y nos va a llevar a la información de la propiedad, donde vive el dueño, su nombre y su dirección, ya teniendo los datos puede ir a visitar al dueño y decirle que usted está interesado en comprarle esa propiedad y esto aplica también para los terrenos.

Entonces, ya vimos, escoja la casa o el terreno que quiere encontrar, después se va a google y le va a poner el condado en este caso es Bexar County Property Search, mete los datos de la propiedad, agarrar la dirección donde vive el dueño y lo ira a visitar, esta es la forma gratis de encontrar a los dueños para que usted vaya y le proponga qué quiere comprar la propiedad, esto es de mucha ayuda cuando usted anda manejando y ve un terreno y no sabe quién es el dueño.

FORMA BARATA

La segunda forma barata de encontrar a los dueños de una casa y esto lo puede utilizar si alguien le debe dinero así los puede encontrar, si quiere saber cómo se llama el dueño de aquella casa así lo puede encontrar y toda esta información es pública. Ahora, la compañía más barata para ver información de las casas es Realcloud, le pondremos la misma información de la casa que vimos arriba y nos damos cuenta de que no tienen esa casa en el sistema, pero lo que quiero que haga es que abra el mapa y vea todas las propiedades que ellos tienen disponibles, entonces acerque el mapa más y ahí va a ver que ellos tienen información de esas casas.

Vamos a suponer que esta es la que le interesa pues ya ahí sale la foto y nada más le va a dar en Unlock, mete su información y después de que haya metido su información le van a cobrar como $1 dólar 70 centavos la primera semana y de ahí le cobran $9 dólares al mes, puede revisar la propiedad que usted quiere comprar y de ahí lo cancela, ya nada más le salió en $1.70, así que no es mucho y ellos le darán toda la información, el nombre de los dueños, su número de teléfono, su correo electrónico, si viven en otro lugar, le darán la dirección donde vive y ahí le dan todo, pero solamente son las casas que ellos tienen disponibles ahí.

FORMA COSTOSA PERO PROFESIONAL

La tercera opción es una que ocupo para las casas que yo compro, esta es más profesional, yo pago $100 dólares al mes, pero es una herramienta rapidísima y tiene toda la información de todo el país, yo puedo buscar casas en cualquier parte del país y saber quién es el dueño, agarrar números de teléfono y toda la información, esta página es la compañía y se llama Propstream.com, esta compañía usted le pone cualquier dirección por ejemplo vamos a ver la misma casa ahí, sale la foto, sale cuánto Equity puede tener la casa, en cuanto se han vendido aproximadamente, salen las casas que se han vendido y si quiere conseguir el número de teléfono y toda la información como puede contactar al dueño, lo único que tiene que hacer es guardar la propiedad donde dice Skip Tracing, por 12 centavos le dan toda la información de esa casa, le da en Select Contacts, añada la información que tiene ahí y compre esa información por 12 centavos adicionales y así es como puede encontrar, también puede buscar en el mapa el terreno que anda buscando, son $100 dólares al mes, a mí me conviene porque a una casa se le saca mucho dinero, los $9 dólares de la otra compañía que le mencioné tampoco no es nada porque está comprando un producto grande, que son $9 dólares al mes comparado a $50,000 que va a invertir en un terreno, no es nada, es parte de la transacción.

Entonces familias estas son las tres formas de cómo encontrar a un dueño de una casa.

Regresamos a él tema, entonces ya sabe lo qué necesita, ¿para qué lo quiere? a ¿dónde ir para lo del préstamo?, ya sabe cómo buscar terrenos y cómo encontrar a los dueños, puede investigar acerca de ese terreno, le voy a enseñar los puntos más importantes que tiene que preguntarse de ese terreno.

PUNTOS IMPORTANTES SOBRE UN TERRENO

¿QUÉ ZONA ES?

Es muy importante que sepa en qué zona está el terreno, porque si es una zona comercial no va a poder vivir ahí, sí es una residencial no podrá hacer negocio, si es una agrícola a lo mejor no va a poder vivir ahí, tienen restricciones especiales, entonces necesita saber qué zona es, si quiere vivir ahí tienen que ser zona residencial o zona rural que permita una casa en esa propiedad.

¿QUÉ RESTRICCIONES TIENEN?

Lo segundo muy importante que tiene que saber es las restricciones que tienen, todos los terrenos tienen restricciones y le voy a explicar por qué las hay.

Nivel federal, por ejemplo; Biden metió una ley de que no se puede sacar petróleo en ciertas regiones, así que aunque sea dueño del terreno tiene muchas restricciones aún para sacar los minerales de la tierra, porque el gobierno federal le pone estas restricciones.

Nivel estatal, por ejemplo; estados como california están totalmente regulados y les controlan, básicamente todo de los terrenos y de las casas, está bien controlado y bien regulado.

Nivel local, a nivel condado y las que más le interesan van a ser las restricciones a nivel subdivisión, por ejemplo; hay terrenos que están dentro de una subdivisión donde hay reglas, entonces pregunte si su terreno está dentro de una subdivisión y si está dentro, pregunte si tienen reglamentos ¿por qué? porque si es dueño de ese terreno tiene que seguir esos reglamentos, también hay reglamentos de la ciudad tienen más que ver con los incendios y el medioambiente, etcétera. Tiene que saber si ese terreno está dentro de la ciudad, el condado también ponen restricciones, si por su terreno pasa un río habrá tal vez restricciones, entonces necesita ver qué restricciones hay y las más importantes como le mencioné son las restricciones de subdivisión, restricciones de la ciudad y restricciones del condado, ponga mucha atención a eso porque si quiere poner una traila en ese terreno y no permiten trailas van a hacer que la quite, por ejemplo; aquí en Texas es muy típico de que solamente permiten un caballo por acre, si tiene dos caballos dentro de un acre tiene que sacar a uno y es la ley en muchos de los terrenos aquí en Texas, pregunte si puede tener sus gallinas, sus caballos, sus animales, porque es muy importante, no sea que compre el terreno y después se esté lamentando de que no lo dejan tener nada. Una de las formas que se da cuenta que restricciones hay en esa subdivisión es darle una vueltecita a la subdivisión y fíjese lo que los vecinos están haciendo, si ve que hay más de 3 vecinos que tienen muchos caballos en sus corrales, entonces si se permiten, si ve que hay más de 3, 4 vecinos que tienen trailas en sus terrenos, si se permiten, si ve que hay 2, 3 o más vecinos que tienen dos casas en un terreno si se permiten varias casas, pero tiene que checar las restricciones.

¿QUÉ SERVICIOS TIENEN?

Lo próximo es qué servicios tienen los terrenos, muy importante, la mayoría de las veces los terrenos no tienen los servicios, no tienen agua, no tienen luz, no tienen drenaje y especialmente nosotros los hispanos se nos hace fácil y decimos yo le pongo los servicios, pero cuando compra el terreno se da cuenta que es imposible poner estos servicios, me pasó con un cliente, le ayudé a vender su terreno pero cuando él lo compró, compró un terreno que estaba muy bonito, medio acre en medio de la ciudad, el único problema fue que no se le podían meter los servicios a ese terreno, estaba dentro de una calle que no había salida, era un callejón y para poder llevar el agua al terreno le salía como en $50,000 dólares, para llevar la luz a su terreno salía en $170,000 dólares, era una calle de tierra y él tenía que poner todo ese pavimentado para poder tener los servicios, entonces era imposible poder hacer algo en ese terreno así que mi cliente tuvo que venderlo y fue donde me conoció, le ayude a vender y alguien más lo compro, pero lo compro solamente para tenerlo como inversión y al pasar de los años venderlo más caro. Entonces, necesita saber qué servicios tiene y si no tiene necesita saber si se pueden instalar, investigue, si no puede estar comprando un terreno como el de mi cliente, un terreno en un callejón sin salida, ponga mucha atención.

¿ESTÁ EN ZONA DE INUNDACIÓN?

Otra cosa que tiene que preguntar es si está en zona de inundación, esto es muy importante porque cuando agarre el préstamo para ese terreno o cuando quiera construir, le pueden negar los permisos de construcción si está en zona de inundación o se hace un poco más difícil y si se hace más difícil no habrá compañías que le van a querer asegurar esta casa y si le dan un seguro para la casa se lo van a dar muy caro, es por la seguridad no va a querer que llegue una tormenta se inunde su casa y ponga en peligro a su familia, entonces investigue muy bien si ese terreno está en zona de inundación y eso es muy importante.

¿QUÉ PAGOS ASOCIADOS HAY?

Otra cosa muy importante es que pagos asociados hay con tener ese terreno, por ejemplo; el primer pago que va a tener siempre es el impuesto de propiedad, este impuesto siempre lo va a tener, así que pregunte cuánto es, no vaya a comprar 20 acres donde los impuestos son $10,000 dólares al año y estará embarcado con $1,000 dólares al mes que tiene que estar pagando de impuestos, así que pregunte antes de comprar ¿cuántos son los impuestos de propiedad al año?, si el terreno ya tiene los servicios necesita preguntar si puede cortar los servicios para que no esté gastando dinero y si los tiene que reconectar cuánto salen esos servicios, muy importante, me ha sucedido en terrenos que he comprado que estoy a punto de cortar la luz, pero les pregunto qué cuánto me van a cobrar para reconectar y me dicen $1,800 dólares, entonces no corto nada y sigo pagando $30 dólares al mes porque va a salir más caro reconectar, pregunte qué pagos asociados con la compra de este terreno va a tener.

Ya tenemos los impuestos, los servicios, pregunte si hay una asociación de vecinos, que cobran anualmente para mantener los jueguitos de los niños, etcétera. Alrededor de esa subdivisión pregunte también si hay otros gastos adicionales, no sea que al rato le salgan con la sorpresa de que si había otros gastos y se tienen que pagar, así que este último paso muy importante.

Hay una forma que puede evitar que le hagan trampa y se embarque con gastos como esos y vamos a hablar de eso.

LLEGAR A UN ACUERDO CON EL DUEÑO

Después de que investiga bien lo del terreno, tiene quellegar a un acuerdo con el dueño y este acuerdo es básicamente el precio.

FIRMAR DOCUMENTOS

Ya que llegan a un precio, tienen que firmar los documentos, para firmar los documentos lo puede hacer de dos maneras, pagarle a un realtor que les haga los documentos o puede pagarle a un abogado de bienes raíces, si usted quiere un realtor hable con uno que esté dispuesto a hacer estos documentos y si no en Google puede buscar abogado de bienes raíces en su ciudad y ahí le va a salir una lista, hable con ellos y le cobrarán dependiendo el lugar donde esté, cobran de $1,000 a $2,000 dólares para prepararle esos documentos.

USAR COMPAÑÍA DE TÍTULOS

Ahora, algo que le recomiendo mucho cuando compre un terreno, use una compañía de títulos, es la compañía que se encarga de transferir del nombre del dueño a su nombre, pero hacen otra cosa muy importante, ellos le dan una póliza de título lo que significa de que le van a dar un título limpio, a veces hay propiedades que tienen demandas, propiedades que las heredaron, se murió el papá y no dejó testamento y el hijo se lo está vendiendo y solamente quiere dinero, pero no hay un título limpio, no hay unas escrituras, la compañía de título le da una póliza de título, lo que hacen ellos es una investigación profunda del terreno y se fijan si no tiene problemas ese terreno en la ciudad, en las cortes locales, en el condado, en el estado o en el país, ¿por qué? porque pudo haber sucedido que el dueño estaba endeudado con Child Support y ahora el estado le está cobrando, pudo haber sido que quedaron a deber una camioneta, pudieron haber sucedió muchísimas cosas, entonces necesita una compañía de título, una póliza de título y eso es muy importante, también le van a avisar si hay pagos extras que se tengan que dar en esa propiedad, obviamente le van a decir del pago de los impuestos y si hay una asociación en ese terreno y los pagos relacionados con esto.

CERRAR TRATO ¡FELICIDADES!

Lo último es cerrar y celebrar que ya compró su terreno.

Estos son los puntos para comprar un terreno.

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Hola familias que bueno que están con nosotros, hoy estaremos viendo ¿por qué a muchas personas no les conviene agarrar el cero enganche? les voy a explicar los secretos detrás del cero enganche y cómo a veces es la peor opción, así que no se vayan, les explicare todo eso y recuerden que estas publicaciones les van a ayudar a ahorrar, a ganar y a invertir en el mercado de bienes y raíces.

Muchas personas piensan que al agarrar el programa de cero enganche es lo mejor que hay y eso es algo muy bueno, pero la realidad es que a veces les perjudica ¿Por qué? porque no hay nada gratis en esta vida, acuérdese que el gobierno aparentemente nos da cosas gratis, pero no es cierto, el gobierno en sí no produce dinero, todo el dinero del gobierno sale de nosotros mismos, por ejemplo; los cheques que nos dieron de estímulo estuvieron muy buenos y sentimos muy bonito, pero ahorita todo subió y ya no nos alcanza el dinero para nada, entonces nos dan por un lado pero nos quitan por el otro y a final de cuentas nosotros somos los que estamos pagando nuestras mismas cosas, con los préstamos de las casas es exactamente lo mismo, el cero enganche es una ayuda para dos tipos de personas, las que no tienen el dinero en su cuenta de banco y las personas que su puntaje de crédito está muy bajito.

Vamos a suponer que usted aplica por el programa de cero enganche y su interés va a ser el 3.5%, ahora, qué pasaría si aplica por un préstamo convencional, donde paga su propio enganche, la diferencia es que su interés podría ser el 2.5%, solamente por pagar su propio enganche, ahora estos son ejemplos, pero muestran la realidad de lo que está sucediendo, los intereses todos los días suben y bajan. En el programa de cero enganche usted agarra un interés más alto ¿Por qué? porque estos programas de cero enganche le dan el dinero para su enganche pero le controlan el interés, así es, por ejemplo; si el interés más bajo está en el 2.5% ellos le dan 3.5% y a 30 años, ese dinero que le regalaron para el enganche a 30 años ellos lo van a hacer cinco veces más, quiere decir que si le están ahorrando un enganche de $10,000 dólares, ellos en 30 años a lo mejor van a ser $50,000 dólares de ese dinero, entonces ¿le están regalando? Sí, ¿se lo van a cobrar? Sí, cinco veces más, ese es el secreto de lo que sucede detrás de los programas de cero enganche. Ahora, las personas que quieren sacar su casa y tienen para su propio enganche esto es lo que conviene más, porque si usted paga su propio enganche y tiene crédito arriba de 750 puntos, puede agarrar el interés más bajo del mercado y ya no tiene que estar atorado con el interés más alto, este es un ejemplo puede ser 4% o 4.5% dependiendo del programa en el que usted quiera, entre más dinero le dan más alto va a estar el interés y entre más pague su propio enganche el interés puede estar mucho más bajo, pero tiene que tener muy buen crédito arriba de 750 preferiblemente, hay bancos que piden hasta 800 para darle el interés más bajo, entonces, así es como funciona.

Ahora, ¿cómo le puede hacer para agarrar un programa de cero enganche y que su interés esté bajito? lo primero es subir su puntaje de crédito, tengo otra publicación donde le doy dos tips para que suba su crédito de inmediato y pueda lograr que el interés anual esté un poco más bajo, lo segundo que puede hacer, puede comparar los programas que hay, hay programas que le regalan el 3% del precio de la casa, si cuesta $200,000 le regalan $6,000 y hay otros que le regalan el 5%, otros le dan el 6%, hay otros que le regalan una cantidad fija, lo que usted tiene que hacer es fijarse en cuál de estos programas le conviene más, así que cuando vaya a aplicar por el préstamo, ponga al prestamista a trabajar y dígale; quiero que me de todas las opciones que tiene, el prestamista no le va a gustar, pero si lo pone a trabajar verá que le van a dar las opciones. Me acaba de suceder con un cliente, lo mandé con un prestamista, el prestamista le dio flojera y no le explicó los programas de cero enganche y a final de cuentas estábamos metiendo una oferta y yo me di cuenta de que no había ninguna ayuda para mi cliente y le dije; oye ¿no te está dando alguna ayuda para comprar tu casa? y me dijo no, ni siquiera me preguntaron, entonces, rápido le hablé al prestamista y le dije que necesitaba que a mi cliente lo metiera en un programa de cero enganche y así fue, le puse un poquito de presión, puse a trabajar al prestamistas, se puso a investigar y le dieron a mi cliente un programa donde le van a dar arriba de $10,000 dólares para sus gastos de cierre y para su enganche, así que si va a irse por esta opción vea todos los programas que hay y si va a agarrar esta opción es buenísima porque agarrará el mejor interés y a los 30 años le va a convenir, porque va a pagar menos dinero. Uno de mis clientes hizo cuentas y me dijo; oye Sam nada más porque pude bajar el interés me voy a ahorrar $80,000 dólares en 30 años.

Familias pongamos atención a estos dos tipos de programas.

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