PRÉSTAMO CONVENCIONAL ¿PORQUE CONVIENE? Y ¿COMO COMPRAR CASA?

Hola familias hoy vamos a estar hablando del préstamo convencional para comprar casa, así que no se vayan a ningún lado porque al final se darán cuenta si este préstamo es el indicado si les conviene y verán los beneficios, cómo funciona y cómo es que pueden conseguir este préstamo. Estaré publicando acerca de los préstamos, acerca de cómo comprar casa y si ve todo esto le aseguro que le va a ayudar a ahorrar, a ganar y a invertir en el mercado de bienes raíces en los Estados Unidos.

Ya hablamos en la publicación anterior acerca del préstamo fha, este préstamo es uno de los más comunes que se utilizan y explico cómo es que funciona todo, hoy vamos a estar hablando acerca del préstamo convencional y vamos a seguir hablando acerca del préstamo militar, del préstamo usda, del préstamo non-conforming, del préstamo hard money y el non-conforming es también para el itin, así que vamos a seguir hablando de eso, vamos a hablar de los préstamos balloon, los préstamos wrad around, otro préstamo que se llama subject to y hay muchos más préstamos de los que vamos a seguir hablando.

PRÉSTAMO CONVENCIONAL

Como lo explique en la publicación anterior acerca del préstamo fha, es un préstamo respaldado por el gobierno y el préstamo convencional no, este préstamo usted se arregla directamente con el banco, o sea que el gobierno no está involucrado en eso, claro, el gobierno siempre está involucrado y siempre se quiere involucrar y ahorita en el 2021 el presidente quiere meterse con nuestras cuentas de bancos para ver todas las transacciones que hicimos y quiere poner impuestos en todo, en fin el gobierno se quiere meter con nosotros a como dé lugar y en los préstamos ya están metidos, hay unas reglas que hay que seguir por consecuencia del gobierno, pero el préstamo convencional es un préstamo donde usted se dirige directamente con el banco, lo que significa que si no paga el préstamo, el banco se queda con esa pérdida.

– En el préstamo convencional si hay programa de cero enganche pero no son muy recomendados porque el préstamo convencional se hizo especialmente para que se arregle directamente con el banco y agarre un interés más bajo de lo normal, por ejemplo: con el préstamo fha que normalmente va agarrar un interés más alto, con el préstamo convencional va a agarrar un interés bajo, si agarra una ayuda del gobierno con el préstamo convencional, hay una ayuda del 3% del precio de la casa, que le dan para gastos de cierre, hay una ayuda del 4% y hay otra del 5%, lo que sucede es que si pide esas ayudas, su interés se lo suben y va a estar igual que un préstamo fha, en el préstamo convencional si hay ayudas para cero enganche, pero si tiene para su enganche, yo le recomiendo que pague, porque no hay nada gratis en esta vida, aparentemente nos dan cosas gratis, pero nos las quitan por otro lado, el gobierno nos da cheques y nos caen bien esos chequecitos, pero por otro lado suben los impuestos, sube la comida, sube la gasolina, sube todo y al final no nos alcanza el dinero para nuestras necesidades, estos programas de cero enganche es igual, ellos le están regalando el dinero aparentemente, pero le suben el interés, por ejemplo: si está con el préstamo convencional y agarra un programa de cero enganche, le suben el interés para que ellos puedan ganar ese dinero que le están regalando, en 30 años ellos van a ganar cinco veces más, el programa de cero enganche si está disponible en el préstamo convencional, pero no es recomendable.

– El préstamo convencional como usted se está dirigiendo directamente con el banco, normalmente le piden el 5% de enganche, hay un programa donde nada más le piden el 3% de enganche, pero su interés sube, ponga mucha atención a eso porque el interés puede subir, normalmente es el 5% de enganche y en las propiedades de inversión le van a pedir el 20% de enganche, arriba del 5% usted puede poner el enganche que quiera puede ser el 6%, 10%, 20%, 30%, he tenido gente que ponen hasta el 50% de enganche nada más para financiar la mitad de la casa y es permisible con este préstamo, con otros préstamos no, así que es muy importante que vea todos los préstamos para que vea cuál le conviene más.

– El préstamo convencional permite préstamos a 30, 15 y 10 años, los más comunes son los de 15 y 30 años y hay bancos que solo ofrecen de 30 años y cuando quiere reducirlo a 15 o 10 hay bancos que dicen que ya no hacen esos tipos de préstamo, lo tiene que consultar con su prestamista, con su banco a ver si ellos lo permiten.

– El puntaje de crédito, como lo explique en la publicación anterior, los préstamos de gobierno le ayudan a que califique para una casa con pocos requisitos, un préstamo convencional le va a pedir aproximadamente arribita de 680 puntos, no hay un número fijo, no hay una regla que ellos siguen pero yo me he dado cuenta que arribita de 680 ya empiezan a convenir los préstamos convencionales, ahora ¿Por qué? cuando su puntaje de crédito está abajo su interés está alto y entre más bajo su puntaje más alto su interés, cuando su puntaje está abajo lo que le conviene es agarrar un préstamo del gobierno, porque los préstamos del gobierno en los intereses son iguales en todos lados y están fijos, ya cuando llega a 680 de puntaje de crédito, el interés ya bajó a un nivel debajo de los programas del gobierno, por ejemplo: si el programa fha le está dando un interés del 3.5% a lo mejor ya con puntaje de crédito de 680 puede agarrar el 3.25% y si tiene puntaje de crédito de 750 va a agarrar el más bajo, con el préstamo convencional si su puntaje de crédito está arriba de 680 si le conviene, si está abajo de 680 le conviene agarrar un préstamo del gobierno tal como el préstamo fha, un préstamo usda y de los demás que vamos a estar hablando.

– Le van a pedir 2 años de historial de trabajo y para eso le van a pedir los impuestos de los últimos 2 años, los talones de cheques si trabaja para una compañía, la 1099 si trabaja por su cuenta, estados de cuenta de su banco de los últimos 2 meses y si tiene varias cuentas de banco y ese dinero lo va a utilizar para comprar la casa le van a pedir pruebas de todo eso, si su esposa es w2 y usted 1099 van a adjuntar los dos para agarrar este préstamo convencional y todas las reglas que los demás préstamos piden se las van a pedir con los préstamos convencionales y verificación de empleo, etcétera. Los requisitos más fuertes son los 2 años de impuestos, los talones de cheque o la 1099 y alrededor de todo eso le pedirán otros documentos que puede conseguir de una manera u otra.

– 45% de deuda máxima ¿esto qué significa? como ya lo he explicado, vamos a suponer que su esposa y usted ganan $10,000 dólares al mes, de esos $10,000 el 45% son $4,500 dólares, eso es lo máximo que puede deber a crédito, ya sea el pago de la casa, pagos de las tarjetas de crédito, el pago de la troca, pago de la mueblería, el pago del dentista, todo lo que haya sacado a crédito, todo lo que aparezca en el puntaje de crédito son sus pagos mínimos que le van a contar, entonces, en este préstamo convencional lo máximo que puede deber es el 45%, ahí tiene que entrar el pago nuevo de la casa, junto con todos los demás pagos y no se debe de salir de ahí, si gana otra cantidad con su esposo o esposa, haga cuentas de cuánto ganan al mes, si es w2 es antes de impuestos, si es 1099 es después de las deducciones y saca cuánto gana al mes y ya de eso en los préstamos convencionales lo máximo que puede deber es el 45%, apréndase muy bien eso porque es clave y como hablamos en el préstamo fha en ese puede llegar hasta el 57% y eso hace que califique para una casa más grande.

– El préstamo convencional si califica para que compre una casa de inversión, una segunda casa, una casa de vacaciones, le dan muchos nombres pero al final de cuentas no va a ser su residencia principal, entonces cuando no es su residencia principal, le van a pedir normalmente el 20% de enganche para estas casas, pero si puede usar este préstamo para una casa de inversión, ahí si califica y hay otros préstamos del gobierno que no califican.

– Con el préstamo convencional también puede comprar un terreno con traila, ahora acuérdese, si va a comprar una traila con terreno, esa traila no tuvo que haber sido movida de dónde está, lo que significa que cuando se compró esa traila la llevaron directamente al terreno donde está y nunca la han movido y si algún día la movieron entonces ya no califica como una casa, la regla es que cuando compra una traila y la instala en ese terreno, quedan registradas en el condado o en la ciudad, que fue instalada tal día, a tal hora, en tal fundación, el dueño fue este y la compraron de tal compañía, le ponen una plaquita a esa traila y queda registrada como una casa, pero en el momento que la mueve a otro terreno ya no califica para un préstamo convencional, otra regla es que debe ser una double wide, tiene que ser una gruesa de las dobles.

– La condición de la casa en los préstamos del gobierno, deben de estar habitables, lo que significa que debe de estar corriendo el agua, corriendo la calefacción, el aire acondicionado, el techo debe de estar en buenas condiciones, toda la casa debe de estar en bien para que no vaya a suceder nada, ni haya ningún peligro para los niños, los enchufes deben estar bien tapados, no debe haber pintura pelada, no debe de haber madera podrida, no debe de haber termitas o polilla en la casa, todo en buenas condiciones, en el préstamo convencional no son tan exigentes y eso es algo muy bueno de este préstamo, porque ha habido casas donde no tienen estufa, no tiene aire acondicionado, le faltan pedazos de piso, que son casas para remodelar y sí le dan el préstamo, ahora si la casa está totalmente destruida, no le van a dar el préstamo, pero si le faltan 2 o 3 cositas vamos a suponer que el techo ya está en las últimas y ya se tiene que reemplazar y quiere comprar esa casa para remodelarla y venderla o para remodelarla y vivir allí, el préstamo convencional si sirve para esto y los préstamos que respalda el gobierno como el fha, usda, esos no califican para estas casas, porque los préstamos del gobierno quieren que la casa esté en buenas condiciones, esta es una ventaja del préstamo convencional que puede comprar casi cualquier casa, porque no importa mucho la condición de la casa porque se está dirigiendo directamente con el banco, obviamente si tiene problemas estructurales como la fundación está mal, pues ese ya es un problema más grande y si se da cuenta el evaluador va a querer una certificación de un ingeniero para verificar que la fundación este bien y le den el préstamo.

Estos son a grandes rasgos unas de las reglas del préstamo convencional, si tiene el dinero para su enganche y su puntaje está arriba de 750, yo le recomiendo este préstamo, porque va a agarrar el interés más bajo y no es tan exigente cuando compra la casa, personalmente estos son los préstamos que yo agarro porque agarro el interés bajísimo, en cambio si quiero agarrar un préstamo del gobierno, ellos me controlan el interés y lo suben un poquito, ya resumiendo todo, si su puntaje está arriba de 680 preferibles 700 si le conviene el convencional y si tiene dinero para el enganche que es el 5% si le conviene, si no pues se va a los otros préstamos del gobierno.

Bueno familias eso es todo acerca del préstamo convencional, siga estas publicaciones ya que estaré trayendo material bueno para que siga aprendiendo a ahorrar e invertir en el mercado de las casas en estados unidos y no se le olvide ver aquí abajo donde le traigo recursos importantísimos, como el curso completo de cómo comprar casa, donde aplicar por el préstamo, donde puede refinanciar, donde puede darle dinero a su casa, donde puede ir para reparar su crédito, donde puede ir para iniciar su crédito y muchos más recursos.

Nos vemos en la próxima y aquí abajo les DEJO MAS RECURSOS DE COMO COMPRAR CASA ↓