PRESTAMOS HARD MONEY LOAN PARA COMPRAR CASAS DESTRUIDAS Y REMODELAR

Hola familias voy a hablar uno de los temas que más me gustan y este es el préstamo de Hard Money Loan, este es un préstamo temporal para los Flips, para las casas de inversión o para casas destruidas, como lo quiera manejar, es muy importante que sepa cómo funciona este tipo de préstamo, para que si necesita agarrar uno de estos ya lo tenga ahí en su arsenal de préstamos y sepa a qué le tira. No se vaya porque estoy trayendo muchísimo contenido muy bueno y no me gustaría que se perdiera ninguno de los temas que estoy trayendo, vamos a recapitular lo que hemos estado hablando, ya hablamos del préstamo Fha, el préstamo convencional, del préstamo Usda con cero enganche, del Non-Conforming para los que no tienen crédito y para los que trabajan con el Itin, ahorita vamos estar hablando de Hard Money que es un préstamo muy bueno y vamos a seguir hablando del préstamo Balloon, del préstamo Wrap Around, del préstamo Subject To, del préstamo de construcción y vamos a seguir hablando de todos estos temas, mi objetivo es armarlo con toda la información necesaria para que tome una decisión sabia de qué préstamo agarrar.

HARD MONEY LOAN

El préstamo Hard Money Loan, es un préstamo temporal y lo hacen inversionistas pequeños, estos préstamos no los dan los bancos grandes, no puede ir a Chase, a Bank of América a pedir un préstamo de estos, tiene que ir con un inversionista local o estatal o hay inversionistas a nivel nacional que prestan para este tipo de propósitos, hay uno que trabaja en todo el país donde puede ir a checar a ver qué es lo que ofrece y cuáles son los requisitos de ellos, pero allí en su ciudad puede buscar uno de estos prestamistas que le dan un préstamo Hard Money Loan, en español yo se lo explico a mis clientes que es un préstamo temporal.

Uno de los requisitos que le piden es 0 al 50% de enganche, estos préstamos como usted se está dirigiendo directamente con un inversionista local, es gente que colecta dinero de mucha gente rica y hacen como un guardadito y de ahí le prestan a la gente para este tipo de propósitos, son normalmente compañías pequeñas y tratan de hacer negocios con gente que ellos conocen y cuando no lo conocen, la primera vez que vaya a pedir un préstamo a lo mejor le piden el 30% de enganche, normalmente es el 20% pero yo le puse aquí el 50% porque ha habido ocasiones donde escucho que les piden hasta el 50%, por ejemplo: en terrenos le piden el 50%, en casas le piden aproximadamente el 20% si no lo conocen y cuando ya lo conocen que hizo dos o tres transacciones con ellos, le cobran el cero de enganche y solamente tiene que pagar el interés, como quien dice ellos le prestan todo el dinero para que haga ese negocio, en cuanto al enganche debe de estar listo, si es una casa yo diría de 0 al 20%, si es un terreno hasta el 50%, hay inversionistas que no dan para terrenos entonces eso también lo tiene que preguntar.

¿Cuánto dura este préstamo? a comparación de los demás préstamos del gobierno, el cero enganche que les he estado explicando estos préstamos solamente son temporales y nada más duran de 6 a 12 meses, porque el propósito de estos préstamos es darle el dinero para que pueda comprar la casa, la remodele en 2, 3 meses y la venda en otros 2, 3 meses, en un total de 6 a 12 meses, este préstamo lo tiene que pagar de regreso todito de 6 a 12 meses cuando venda la casa que está remodelando, ahora si es su propia casa, agarra este préstamo y en lo que arregla su crédito llegan a 6, 7 meses y refinancian con un banco y agarran un préstamo convencional o fha y cuando refinancia se le paga al inversionista de Hard Money Loan.

Otra característica de este préstamo es que el interés está alto, va a ser entre el 10 al 12%, alrededor de eso cuando lo empiezan a conocer, le dan el 8 o 9%, pero es muy raro que baje del 8%, normalmente si no lo conocen van a querer darle el 12%, si ya lo conocen más o menos le van a querer dar el 10%, pero recuerde que todos estos préstamos usan mucha discreción o sea hay mucho criterio propio, ellos ven su caso, ven la casa, ven lo que quiere hacer y toman una decisión, no es como en los bancos que va al banco, aplica siguiendo el requisito a b c y d y le dan el préstamo, aquí no, ellos ven su caso y toman la decisión de sí o no, entre mejor se lleve con ellos y les hable bien, ellos le ayudan y le pueden dar este préstamo, pero el interés está alto, otra cosa del interés, es que por los 6 a 12 meses sus pagos van a ser solamente interés, nada se va a ir al principal es puro interés lo que va a estar pagando, eso tiene que ir en la consideración del negocio qué quiere realizar o de cuánto le quiere meter a la casa.

Otra característica es que ellos le checan es el puntaje crédito y pues obviamente quieren hacer negocio con gente que tiene buen crédito y que están bien establecidos, no quieren que alguien que les vaya a fallar con los pagos, yo he visto que le prestan a la gente con puntaje tan bajo como 550, pero entre más alto más confianza, puede ser que tenga 550 y ellos dicen; sabe me cae bien, le voy a dar el préstamo o puede ser que tenga 550 y le digan; sabe que está muy bajo, no le podemos ayudar, pero esos no son reglas de este tipo de préstamo, porque estos préstamos ellos toman las decisiones o sea no hay reglas para estos préstamos, simplemente lo ven y dicen sí o no a este préstamo.

Otra característica de esto es que normalmente quieren saber que usted tiene dinero para remodelar la casa y quieren que les muestre su cuenta de banco donde tenga ya sea del 20 al 50% del valor de la casa, o sea que si la casa le va a salir en $200,000 dólares, ellos quieren que por lo menos tenga $40,000 dólares en su cuenta de banco, porque obviamente si está pidiendo prestado para arreglar una casa debe de tener el dinero para que le presten, ahora ya que crea confianza con estas compañías, hay compañías que le prestan para que compre la casa y para que la remodele, no hay ninguna compañía que le va a prestar al 100% todo porque eso significa muchísimo riesgo, eso ya se lo van a estar prestando después de la quinta o sexta transacción que haga con ellos, entonces si va a comprar su casa para usted, van a querer que tenga en su cuenta de banco del 20 al 50% de lo que cuesta la casa.

Otra característica de este préstamo es que no checan la deuda, a ellos no les importa mucho si debe un carro, si debe una casa, ellos no se meten con eso, lo único que les interesa a ellos es que esté agarrando un buen negocio y que tenga dinero en el banco por si algo sucede. La deuda no se la van a checar así como en los otros préstamos.

Los gastos de cierre son igual que en los demás préstamos o sea usted va a comprar la casa, más aparte va a tener que pagar los gastos de cierre que son aproximadamente un 4% del precio de la casa, o sea que si la casa cuesta $200,000 van a ser aproximadamente $8,000 dólares aproximadamente que va a tener por año, así que va a tener que pagar gastos de cierre y esos son obligatorios igual que los préstamos Fha, igual que los préstamos convencionales, el préstamo VA, en todos los demás.

Otra característica es que no prestan para terrenos con trailas, puede ser que se encuentre uno que si le dé el préstamo, pero va a ser muy difícil porque le piden muchas pruebas, piden la plaquita de la traila, el record de las fosas sépticas si necesita fosa séptica, le piden un montón de requisitos, quieren ver quien la compró, el historial y se pone bien complicado de tal manera que ellos dicen; sabes qué mejor traerlas no, puede preguntar pero normalmente no prestan para trailas.

Otra de las cosas es que la condición de la casa no importa y esto es lo que más me gusta porque obviamente está agarrando este préstamo para remodelar la casa, entonces la casa puede estar destruida, pero hay un límite, si la casa está quemada obviamente no le van a prestar el dinero y todo tiene que ver con el cálculo que se hace para ver si es un buen negocio, no importa la condición de la casa siempre y cuando las reparaciones estén dentro del presupuesto y a final de cuentas pueda vender la casa con una ganancia.

El ARV (After Repair Value), lo que significa que en cuanto puede vender esa casa ya remodelada eso es lo que significa el ARV, en cuanto puede vender esa casa después de que la termina de remodelar, vamos a poner un ejemplo: esta casa que después de remodelada cuesta $300,000 dólares o sea que la puede vender en $300,000 dólares, ese es el ARV después de las reparaciones, este número antes de que pida el préstamo ya debe de saberlo y en otras publicaciones le voy a enseñar cómo evaluar una casa, en $300,000 la puede vender y de ahí tiene que sacar su ganancia y la regla de casi todos los inversionistas es del 20 al 30%, que si va a vender tiene que ganarle del 20 al 30%, vamos a ser un poquito conservadores y ponemos que queremos una ganancia del 20% nada más que son $60,000 dólares esa es la ganancia y luego tiene que saber cuánta reparación necesita esa casa, cuánto dinero le va a llevar en reparar la casa para después llegar al número final que es el número de compra el número de adquisición, estos cuatro números son muy importantes, recuerde el ARV es en cuanto la puede vender ya que está bien remodelada, le saca su ganancia del 20% o 30% no menos porque todavía tiene que pagar comisiones y gastos de cierre, después tiene que calcular bien las reparaciones, todo esto se lo va a pedir el inversionista del Hard Money Loan y después de que calculan las reparaciones, tiene que tener el precio de adquisición, o sea que usted a esa persona le tiene que comprar la casa máximo en $200,000 dólares no más, si le compra una casa en $205,000 ya no es negocio y no le van a prestar el dinero, es muy importante de que calcule esto para que le presten el dinero y no haya ningún problema, porque no puede hacer trampa con esto porque el inversionista va a mandar un evaluador a la casa para que saque el número, un evaluador profesional que usted lo va a pagar pero le va a dar el valor a la casa, si usted al inversionista le dice que $350,000 y al rato va el evaluador y dice $300,000, no le van a dar el préstamo, tiene que tener sus números bien reales desde el principio, saber en cuánto la va a vender, saber la ganancia que quiere, la reparación que necesita y el precio de compra, teniendo estos cuatro números ya puede ir con el prestamista y ellos le van a prestar el dinero.

EJEMPLO:

ARV– $300,000

GANANCIA– $60,000

REPARACIÓN– $40,000

PRECIO DE COMPRA– $200,000

Amigos eso es todo lo que tengo acerca de este préstamo, está muy interesante y me encanta hablar de este tipo de préstamos porque no piden muchos requisitos aunque si tiene que tener dinero en la cuenta del banco para comprar una casa destruida y remodelarla, pero ya le enseñé la fórmula y cómo lo hacen los profesionales. Muchas gracias y nos vemos en la próxima publicación, no se le olvide ver aquí abajo donde le traigo recursos importantísimos para componer su casa, como el curso completo de cómo comprar su casa, le enseño las cosas más importantes, de como negociar con el prestamista para que le bajen el interés y que ayuden con los gastos de cierre, también de cómo puede hacer para que su realtor le regrese dinero en el día del cierre, qué tal le caerían $1,000, $2,000 o $3,000 dólares en el día del cierre, es en este curso le enseño todo eso y mucho más de principio a fin. Traigo compañías donde puede ir a la reparación de crédito, aplicar por el préstamo, refinanciar el préstamo y más.

Nos vemos en la próxima y aquí abajo les DEJO MAS RECURSOS DE COMO COMPRAR CASA ↓